房企寻路①｜破解盈利难题-ag人生就是博

2021年，在三条红线，集中供地，预售资金严格监管等各项政策的调控下，开发商加速去杠杆，行业步入清算，房地产开始向制造业看齐。

在业绩会上，很多高管直言行业不可能回到以前30%甚至更高的毛利率，如何稳定盈利才是大家关注的焦点。

平均营收接近1000亿大关。

2021年，增收不增利仍将是行业主流。

48家典型房企数据显示，超八成企业营收实现不同程度增长，样本房企平均同比增速达到17.3%，但对应的利润增速明显跟不上大部分企业的毛利率和净利率都呈下降趋势，甚至部分企业同比降幅超过10个百分点

韩毅智库数据显示，2021年，上述样本房企平均营收为999.5亿元，接近千亿元大关两家公司突破5000亿元规模，其中绿地控股营收同比增长19.4%至5447.6亿元，碧桂园以5230.6亿元紧随其后，公司营收同比增长13%

4000亿规模阵营只有万科，去年营收4528亿元，比2020年增长8%是前三名中唯一一家涨幅低于10%的房地产公司保利发展，中国海外发展，龙湖集团，华润置地均在2000亿阵营，营收同比增幅均超过15%，其中中国海外发展达到30.4%，龙湖集团21%

新城控股，招商蛇口，金科，旭辉控股，华侨城a，绿城中国等6家公司营收千亿元其中新城控股和招商蛇口分别为1682.3亿元和1606.4亿元，其余四家在1000亿—1100亿元之间

总体来看，2021年营收超过1000亿元的房企有13家，占比约27.08%，与500—1000亿梯队持平，而规模在100—500亿元的房企有21家，占比43.75%。

唯一一家规模低于100亿元的企业是施琅地产去年实现营收80.8亿元，较2020年下滑10.2%，是营收同比下滑的9家企业之一除了这家公司，建业地产，马頔股份，雅居乐，和盛创展，r&f地产，信达地产，合景泰富，融信中国的营收均同比下滑

其中，融信中国以332.8亿元的营收水平位居下滑榜首位，同比下滑31.1%不过好在公司毛利率变化不大，同比下滑0.1%，跑赢行业内大多数房企

超过90%的企业毛利率下降。

去年有27家房企毛利率超过20%，占比56.25%，其中超过25%的有11家。

和创会展和宝龙地产是仅有的两家毛利率超过30%的公司时代中国，华润置地，雅居乐，龙湖集团等9家公司超过25%，16家公司毛利率在20%—25%不等

48家典型房企中，毛利率区间在10%—20%的有20家远洋集团，中粮控股，绿城中国，美的地产，中国金茂，旭辉控股，建业地产都在这个梯队

r&f地产的毛利率不到10%，排名垫底公司2021年毛利率为6.5%，较2020年下降17.2个百分点

不仅一家r&f物业公司毛利率大幅下降，包括和盛创展，金地，合景泰富在内的六家公司也面临这一困境。

整体来看，48家典型房企中，近94%的企业毛利率都有不同程度的下降谈及下跌的原因，高地价，行业调控等字眼频频出现在高管们的口中

招商蛇口去年的毛利率降至25.5%在3月下旬的业绩会上，公司首席财务官黄解释了这一变化，称毛利率下降是因为前几年收购了一些高价地块这些项目是近两年逐渐结转的，影响了公司的毛利率

净利率开始出现负值。

毛利率的下降直接拖累了企业的净利润率去年，48家典型房企中只有5家净利率同比上升，约占10.42%

《国际金融报》记者注意到，2021年，净利率超过10%的企业有15家，包括龙湖集团，滨江集团，旭辉控股其中，4家净利率超过15%，其中最高的为和盛创展33.7%，宝龙地产18.4%，中国海外发展17.8%，华润置地17.6%

净利率低于10%的房企有29家，占比超过60%，包括招商蛇口，越秀地产，万科a，绿城中国等不少房企首次跌破10%

以华侨城a为例，去年公司净利率约为7%，较2020年下降12.2个百分点，为最近几年来最低招商蛇口也是如此

更有甚者，朗诗地产，马頔股份，r&f地产的净利率都出现了负值，分别为—8.6%，—9.4%，—11.4%。

这三家公司的净利润率同比降幅也位居前列，施琅地产较2020年下降9个百分点，马頔股份和r&f地产分别下降19.1个百分点和22.1个百分点。

韩毅智库分析认为，除了毛利率下降的影响，存货减值的大幅计提和合资企业投资收益的下降也在一定程度上侵蚀了企业的净利润。

在过去几年中，由于规模扩张等需求，房企之间的合作开发项目明显增加，这些项目盈利能力的降低也拖累了企业净利润率的水平2021年，半数以上样本企业的合资企业投资收益占净利润的比重下降，平均降幅约为7.5%

从存货跌价，限价影响以及2021年下半年以来房地产市场持续下跌来看，房企加大了存货跌价损失的计提部分房企2021年存货跌价损失占净利润比例的绝对值已迅速提升至50%左右，部分企业甚至超过100%

打破游戏的方法

面对行业整体盈利能力的下滑，华润置地总裁李欣在3月底的业绩会上表达了自己的想法他认为行业整体毛利率应该回到20%左右或以上，但之前30%甚至更高的水平回不去了

碧桂园首席财务官吴碧君也认为，调整期过后，行业整体毛利率会再次上升据其透露，2020年至2021年上半年，碧桂园的土地毛利率已达20%

如何在变革的阵痛中保持良好的盈利能力和稳健发展，是房企的重要课题。

从去年开始，开发者陆续调整组织架构，如拆分，合并或压缩区域，调整激励方向和引导组织提高效率和效果，数字化赋能等。

这几乎是所有房企在管理层的共识他们之所以要实现降本增效和大刀阔斧的改革，是因为管理层普遍认为行业整体盈利下行趋势难以在短时间内扭转，并将维持在较低水平经过行业的调整，土地市场的合理化，利润水平会回归到正常水平在此期间，企业需要通过周期强化抗风险能力

韩毅智库指出，除了提高管理能力，企业还体现在投资策略的转变和积极探索转型在投资策略上，可以明显感觉到企业更加谨慎，‘不拿不如拿错’是共识

截至目前，已有多家头部房企获得m&a额度，但大规模的m&a尚未开展究其原因，无非是平衡收益和风险的考虑

2021年业绩会上，龙湖集团，华润置地，美的地产等他们都表示将谨慎收集m&a项目，公司将把m&a项目的风险和收益与招拍挂项目持平相对来说，大家更喜欢公开市场的招标，拍卖，竞拍龙湖首席执行官陈直言，伴随着土地市场的下滑，以及高杠杆和非理性的清理，将有利于我们以更低的价格获得土地，并有助于逐步修复房地产的毛利

而具有特色拿地模式的企业将继续坚持国企合作，土地划拨，tod等拿地模式，如越秀地产。

在韩毅智库看来，短期内房地产行业盈利将继续承压，长期回归后难有突破因此，企业短期内必须稳定主业发展，精准投资，精益管理为了保证长期盈利，开发商也必须开始探索布局合适的新开发模式