房地产行业中期年度报告：枯木逢春寻找分化中的机遇-ag人生就是博

核心观点

政策暖风频吹，宽松基调仍将延续。房地产业的健康发展是中国经济稳定增长的重要支撑。2022年以来，宽松政策频出:国家层面，中央政治局会议定调，央行调整利率水平；在地方层面，各地相继采取了降低房贷利率、降低首付比例、放宽限购限售等措施。促进购房需求。但受市场情绪和疫情影响，政策效果并不明显。我们认为未来政策的出台将更加注重协同效应，通过政策组合拳实现“1 1>2”。预计房贷利率仍有下降空间，首套房贷利率可能低至4.0%；高能市的贷款认定标准和二套首付比例可能会进一步放宽；各城市限购限售根据市场表现放松或调整深化，部分新房限价可能有所突破；中西部城市棚改或推广，加快城市更新项目速度。

在高能市和改善型需求的引导下，市场有望实现困局反转。上半年行业销售持续相对低迷。1-4月，全国商品房销售金额同比下降29.5%。不同能级、不同产品结构的城市销售表现分化，高能级城市市场更加稳定，大部分城市改善型产品销售数量同比增长。我们认为，在宽松政策陆续实施，疫情逐步得到控制后，市场基本面较好的一二线城市和长三角城市将率先回暖，而改善型需求将引领当前市场复苏，房企销售也将从普遍低迷走向分化。我们预计8月份全国商品房销售面积单月有望转正，全年有望下降11.3%。

国企是拿地主力，下半年会逐步恢复。拿地方面，上半年土地拍卖低位徘徊。1-5月，全国宅基地成交面积同比下降58.9%；土地竞争适度叠加政策调整，房企拿地利润率上升；参与者以央企、国企、平台公司为主，一批集中土地拍卖占76%；预计下半年销售回暖将带动投资回暖，民企投资可能增加，但国企仍是主力。竣工方面，房企不愿意投资。1-4月，全国新开工和竣工面积同比分别下降26.3%和11.9%。预计新开工面积同比下降16.3%，竣工面积同比增长0.6%，开发投资额同比下降4.6%。

享受国企融资优势，优质民企资本环境有望改善。2022年上半年，房企销售普遍下滑，国企通过良好的融资得以保持稳健发展，而部分民企陷入现金流困境，债务违约频发。随着国家统一预售资金监管政策的落实，地方政府和各大金融机构对问题房企的定点帮扶，以及监管机构对优质民企发债的支持，我们认为未来国企的资金优势仍将明显，优质民企的资金环境也有望改善。

物业板块分化明显，相关房企的稳定是定价的关键。复牌历史显示，2019年1月至2021年6月，地产股有一轮独立上涨行情。然而，自2021年7月以来，随着房地产销售的下降和负周期，房地产趋势完全由房地产主导。目前物业板块根据相关房企的稳定性明显分为三个梯队。估值从高到低依次为:国有物业管理公司、民营物业管理公司及相关房企相对稳定，民营物业管理公司及相关房企处境艰难。从pe来看，上述三类公司的平均值分别为27.9倍、18.9倍和7.8倍。从2022peg来看，三类公司的平均值分别为0.68、0.34、0.16。

资本提案

我们认为未来宽松政策仍将延续，高能量城市和改善型需求将引领市场逐步企稳回升。地产板块，建议逆势卖出投资，布局优质重点城市，重点提升产品，如绿城中国、建发国际、滨江集团等。地产板块，预计未来独立经营能力较强的民营地产企业估值将有所修复。推荐碧桂园服务和徐汇永盛服务。

风险警告

宽松的政策并不能很好地提振市场；影响市场复苏；物业增值服务发展并不顺利。