世茂集团：青铜时代的房企“蓝筹样本”-ag人生就是博

当前房地产行业告别曾经高利润的黄金时代与高增长的白银时代，进入到更加严峻的青铜时代，调控频出，融资收紧，房地产板块普遍估值大幅走低以港股市场上160家房地产开发企业为例，最新平均市盈率只有3.6倍，较年初5.14倍有明显下滑

房地产的过低估值原因很多，政策面，行业面的变化使得资本对该行业的估值发生蓝移可是中国城镇化进程仍然要在十四五期间加速推进，人民群众对美好生活的追求也必然包括对居住的需求在这样的背景下，如何评价房企未来的合理估值怎样的房企才能挖掘出深度价值

最近几天披露其2021年中期业绩的世茂集团或许可以为投资者诠释，什么是转型背景下蓝筹房企的价值样本。

一方面，增长和杠杆扩张之间的比例适当，营收和净利稳步增长，三道红线全部绿档，收入结构多元均衡，另一方面，注重投资者回报，高派息，主动增持回购为投资者带来真金白银的回报，落实精细化管理，追求管理红利。

对于当前股价的相对低点，董事局副主席，总裁许世坛在中报业绩发布会上表示，当前世茂的股价比较低，公司股东将适时增持，同时结合公司的优势和发展前景，我们对公司未来抱有信心。

看重永续经营能力

2021年以来，在房住不炒总原则指引下，房地产行业政策延续了严控房价上涨 ，租住一体，去金融化的总体特征，多个部委，多个城市密集出台相关政策一些恪守审慎财务，坚持长期主义的房企，表现出更稳定的发展潜力

世茂便是其中典型房企之一面对2021年行业形势，世茂提出由攻转防，强调精修内功，稳打稳扎，保持公司稳健而有质量的发展，跨越转轨周期，淬炼永续经营能力

首先体现在销售，营收和盈利等基本盘的稳步增长报告期内，世茂实现签约额1528亿元，同比上涨38%，销售均价17746元/平米，高于top10房企1.34万元/平米

稳健的合约额是营收和利润的基础2021年，世茂营业收入同比增长13.7%，达734亿元，其中非房开收入66亿元，大幅增长128%毛利率28.6%，高于行业整体水平

下图显示，今年的营收和净利均为最近几年来世茂中报历史上收成最好的一年，而且净利的增长速度超过了收入的增速，盈利能力有了坚实的基础。

继续保持全绿档

资本市场上一切价值源自于"有质量的增长"，体现在房地产企业则是对于负债和风险的态度从2020年下半年开始，央行和住建部联合提出规模房企要约束债务规模，"三道红线"政策成为约束房地产行业的主线

数据显示，世茂今年上半年仍然保持全线绿档:其中净负债率降50.9%，已连续10年维持在60%以下，资产负债率68%，现金短债比1.9。

世茂集团执行董事，财务管理中心负责人汤沸在业绩会上说:我们把三条红线当作财务管理的一个标尺面对严峻的市场，我们也会更加谨慎

对于世茂这类追求稳健增长的房企而言，流动性安全意味着自己的生命线报告期内，世茂集团的账面现金823.8亿元，较2020年底上升20.3%，此外从债务结构来看更加合理，短债仅占借款总额的27%，非房收入利息覆盖倍数1.4倍，持续增强抗风险能力值得注意的是，面对日趋收紧的市场环境，世茂在2021年通过调整考核加强回款，对资金进行集中管控报告期内，实现回款1161亿元，同比增长30.4%

找到对抗风险新支撑

衡量一个企业的长期价值，不仅要观察它现在有什么，也要追溯它过去有什么，更要预测它以后有什么，也就是其未来的发展前景当房地产企业原有的业务遭遇行业紧缩时，探索多元化就成为价值中枢的题中应有之义

在世茂大飞机战略的指引下，2021年上半年，公司的非房开收入大幅增长半年报显示，非房开业务收入66亿元，大幅增长128%，占比达9%，比去年中报时4.5%的占比显著提升下图数据显示，过去4年间，非房业务在集团内的贡献度逐步加大

从收入结构来看，2021年各项业务保持了一个结构的平衡与数量的增长:

以智慧物业服务为主业的世茂服务在2021上半年实现营业收入42.34亿元，同比增长171%，归母净利润5.78亿元，同比增长136%，截至2021年6月30日，世茂服务合约面积达2.39亿平方米，同比增长91%业务指标全面向好的同时，世茂服务还持续开拓高校园区服务领域，探索智慧城市运营服务等新赛道

以商管为主业的世茂股份在今年上半年实现营业收入119亿元，同比增长30%，毛利润45.9亿元，同比增长33%，租赁经营收入6.53亿元，较去年同期增长29%，创四年来同期新高。

酒店板块伴随着国内疫情防控常态化和旅游逐步复苏，得以在上半年营业收入大涨141%至11.9亿元截至2021年6月30日，世茂已拥有27家国际品牌酒店和136家自主品牌酒店，客房总数量突破32000间，年接待客流超660万

在许世坛看来，多元化是世茂一个非常明显的优势，通过大飞机战略，能够将平台的资源进行整合，依托于集团的强大实力，它们可互为产业链上下游未来世茂集团的非房业务目标占比要达到20%以上

我看好大飞机未来的发展前景，许世坛在业绩会现场表示，期待非房收入今年能够完成150亿元的年度目标。

给投资者高股息

在房地产行业的利润空间被持续压缩的当下，世茂坚持向管理要红利2021年，提出深度推进2021年进行核心管控的范围:首先，对签约，回款，利润进行牢牢把控，同时在资金调拨，存量应收，库存去化加强，第二，世茂集团进行下沉管理，要求集团每个职级部门每月都深入项目现场解决问题，第三，优化库存结构，强化现金流管理:第四，调整组织架构，并实行即时奖励和股权激励通过一系列组合拳，世茂集团加强精细化管理，提升了管理效率

在追求管理红利的同时，世茂还重视以真金白银回报投资者今年中报期，拟为股东派股息每股0.7港元，同比增长16.7%自2006年上市以来，世茂集团已连续16年坚持派息，累计派息376.66亿港元，每股约11.64元

2021年1月至7月，大股东累计增持世茂集团686.25万股股份，涉资1.42亿港元，7月份世茂集团累计回购400万股，涉资约6300万港元不论是大股东增持，还是公司回购，都彰显了对世茂未来长期业绩和深度投资价值坚定的信心

展望下半年估值修复

展望下半年，预计政策的调控与企业的竞争依然压力不减，与此同时，消费的升级和市场的扩容也仍然会给有心人带来机遇房地产行业的整体估值修复难度不小，但是对于其中的表现优秀者，仍然不乏机会被市场重新认识的机会

数据显示，世茂下半年可售货值3600亿元，可为集团顺利实现年初设定的3300亿元打下基础。

2021年下半年，世茂预计可售资源2004万平方米，其中，88%布局于一二线及强三线城市，72%为提供充裕现金流的住宅类产品，货值充裕且具备结构优势，业态类型与货源周期等亦均显利好世茂集团管理层认为，按49%动态去化率计算，即可顺利实现3300亿元年度目标

下半年，世茂在核心城市群货值布局达2700亿元，占下半年可售资源的75%，多个大型项目将于年内相继入市，包括世茂三亚国际金融中心，杭州笕桥世茂广场等，为集团高质量经营提供广阔的增长空间。

财务稳健，多元化的收入渠道，加上被低估的蓝筹价值样本，世茂的表现持续收获来自资本市场的关注和认可。

最近几天，世茂集团获纳入首期恒生沪深港高股息率指数花旗发报告称，世茂集团正在追求一种可持续的增长模式，即将防守摆在第一位的同时，呈现有质量的增长，维持世茂集团买入评级，目标价24.3港元